▼ 候補地は九十九里
「テニスクラブ建設用地を探す」の項で説明したようなポイントを考慮した結果、候補として注目したのが九十九里です。
田舎暮らしとして住むことを考えても十分に魅力的だと思います。田舎で買う食料品は都会で買うよりもかなり安くて驚かされることが多いのも魅力の一つでしょう。郊外型のショッピングセンターでは広大な売り場面積と豊富な品揃えに驚かされます。
大型スーパー
都会でちょっとした買い物に行く場合電車を乗り継いだりで意外と時間がかかるものですが、田舎では車で10分も走れば目的の場所に着きます。買い物をした荷物をもって満員の電車に乗る必要もありませんし、車では渋滞もありませんから移動でストレスを感じることも無く良い事尽くめです。車を利用することで歩くことがめっきり減って運動不足になることが唯一の欠点かもしれませんね。移動時間が減った分をテニスや海遊びを満喫して運動不足の解消にあてましょう。
小さい子供がいる場合は学校が近くにあるこも重要なポイントです。
保育園
さすがに田舎の保育園の園庭は広々としています。子供達がのびのびと健全に育ってくれそうな予感さえします。
内科 小児科医院（駐車場完備）
ちょっとした風邪の時はいわゆる町医者が近くにあると安心ですね。
九十九里といえば海
夏は海水浴やサーフィンで賑わいます。新鮮な海の幸が一年中味わえます。
- 関東圏で土地単価の安い地域である
- 平坦地が多く、テニスコートの建築にはうってつけ
- 東京からのアクセスも悪くない（車だと千葉東金道路と東金九十九里有料道路を使えば1時間で到達できる）
- 電車だと大網駅から（東京から1時間強）からバスで10km
- 保育園から高校まであるので家族で住んでも安心
- 町内にはスーパーマーケットやコンビにもあり食料品の調達に不便がない。また大型ショッピングセンターがある東金までは車で10分という距離で買い物も便利。
- 魚がうまい
- 夏は海水浴で賑わい、観光地として認知されているゆえ、集客にも何らかのメリットが期待できる。
- 近くには医院もあり、近隣の東金には総合病院もある。車で1時間程かかるが鴨川の亀田総合病院もある
田舎暮らしとして住むことを考えても十分に魅力的だと思います。田舎で買う食料品は都会で買うよりもかなり安くて驚かされることが多いのも魅力の一つでしょう。郊外型のショッピングセンターでは広大な売り場面積と豊富な品揃えに驚かされます。
大型スーパー都会でちょっとした買い物に行く場合電車を乗り継いだりで意外と時間がかかるものですが、田舎では車で10分も走れば目的の場所に着きます。買い物をした荷物をもって満員の電車に乗る必要もありませんし、車では渋滞もありませんから移動でストレスを感じることも無く良い事尽くめです。車を利用することで歩くことがめっきり減って運動不足になることが唯一の欠点かもしれませんね。移動時間が減った分をテニスや海遊びを満喫して運動不足の解消にあてましょう。
小さい子供がいる場合は学校が近くにあるこも重要なポイントです。
保育園さすがに田舎の保育園の園庭は広々としています。子供達がのびのびと健全に育ってくれそうな予感さえします。
内科 小児科医院（駐車場完備）ちょっとした風邪の時はいわゆる町医者が近くにあると安心ですね。
九十九里といえば海夏は海水浴やサーフィンで賑わいます。新鮮な海の幸が一年中味わえます。
実際に候補地が決まったら次に売り土地を探すことになります。地元の不動産屋に聞くのが一番なのでしょうがここはインターネットを使って九十九里の不動産を取り扱っている不動産屋を何件かピックアップすることにしました。いくつかの不動産業者は自社のホームページをもっていたり、また不動産検索サイトに登録していたりします。そこで希望に近い土地を検索して条件に合うところを一つ一つ探していきます。
また区画整備をした分譲地は単価が高くて、予算的に満足しません。
色々探して、ついに条件をほぼ満足するところが見つかりました！
- 主要道路から分かりやすい場所にあること
- 建築にあたって障害となる条件が無いこと（市街化調整区域で無いこと等）
- 平坦地で樹木が林立していないこと
- 生活にそこそこ便利であること
- 上水道、電気が引けること
- 湿地で無いこと
- テニスコート2面分は確保できること
- テニスコートの割付が可能な形状であること（テニスコートの必要寸法と照らし合わせながら、駐車スペースとクラブハウスのレイアウトを考える。長方形に近い形状が土地を有効に活用できる）
また区画整備をした分譲地は単価が高くて、予算的に満足しません。
色々探して、ついに条件をほぼ満足するところが見つかりました！
さて、テニスクラブの建設用地を探すことになったのですが、まずは以下のことをポイントとしました。
こうやって考えていくと今脚光を浴びつつある”田舎暮らし”の土地探しにも通じるところがありますね。ということで関東近県の土地の単価をインターネットに出ている不動産情報を元に調べてみました。
関東土地単価マップ (2006年12月調べ）
数字は?あたりの価格を万円単位で表しています。土地の価格は当然土地の形や面積、道路付け、用途地域地目によっても変動しますが、住宅が建てられることが出来る土地の代表的な価格と思ってください。ここで分かることは土地の価格に西高東低があること、高速道路や主要な鉄道沿線から離れると一気に安くなることです。
色々と不動産物件を調べていくと次のことも分かってきました。
上下水道、都市ガス、電気といったいわゆるライフラインの通わないところは極端に安い
ライフラインの全く無い土地自体見かけることは非常にまれだと思いますが、田舎の土地を探していると都市ガスが来ていないところはざらです。これに関してはプロパンガスで対応できます。下水道が完備していないところもごく普通です。これは浄化槽を自分の土地内に設置する必要があります。浄化槽もただではありませんから設置にはお金が掛かると思ってください。一般住宅規模の5人槽であれば50万円から100万円が目安です。仮に2世帯住宅や大人数を収容するような民宿や公共施設といった場合はさらに大きな人槽のものが必要になります。値段も数百万といったところになります。そして、上水道の来ていない物件もたまに出てきています。井戸水での対応も考えられますが、飲料に適するという保障はありません。テクスクラブで飲料を出す場合には保健所の検査を受ける必要になりますが、水質検査でNGになる可能性も出てきます。田舎暮らしとして住むにしても飲水はわざわざミネラルウォーターを買うことになれば、毎日のこと、とっても面倒ですね。
用途地域にも注意
ライフラインが整っていても安い土地にはまだ注意が必要です。用途地域が市街化調整区域に指定されている場合があります。これに指定されているといかなる建物の建築が規制されます。建築には一定の条件を満たす必要があります。また建築基準法でいう道路に2m以上接していない土地にも建築許可が下りません。このような土地は大抵は資材置き場や駐車場といった使い方が多いようです。但しプレハブ小屋さえも建てられませんが。他にも安い土地には、土地の半分が山というのも有ります。山を切り崩すのにお金がかかりますし出た土を処分するのにさえお金がかかります。切り崩した後に土砂崩れが起きない様な処置も必要になります。山の部分は山として活用するという考えもありますが、テニスコート建築には不要なものでもあります。それから断崖絶壁の土地も安い場合があります。絶景が望めることは間違いないのですが、いつかはがけ崩れが起きるのではと思うと安心してはいられません。
無事建築許可の下りる土地で地形的にも問題ない土地を見つけても草木が生い茂る土地の場合は造成に費用が掛かることを頭に入れておく必要があります。家を立てるにしても立っている草木が邪魔になれば伐採することになります。木一つ抜くにしても重機での作業になり、一本数万円はかかりますし、田舎の土地ですと木々が生い茂っていると何本も抜くことになるかもしれません。草も厄介なもので、根っこもしっかり抜かないと地中で腐食して地盤が部分的に沈んでしまうことにもなりかねません。抜いた草そのものはゴミとして処分可能なのですが（といっても当然処分費用は必要ですが）土がついた根っこの部分はゴミとしての処分が出来ず産業廃棄物として処理が必要になってきます。当然コストもゴミとしての処分よりも何倍も掛かってきます。この場合広めの土地を確保して必要な部分だけ伐採して、出てきた草や根の部分は余った土地の中で放置しておくというのも安上がりな方法として考えられます。時間はかかりますがやがて土に還っていくことでしょう。田舎の分譲地が意外に高い理由には、このような造成の際のコストや上下水道を整備したり、ガス管を引いたりといったコストが大きくかかっていていることもあると思われます。
- 坪単価が安く、ある程度広い土地が入手できること（これは絶対条件です。テニスコートは最低2面は欲しいところです。しかもクラブハウスと駐車場のスペースも必要になってくるので1500平米以上の土地が必要となります。）→ 予算の面から考えて必然的に郊外の土地を探すことになります。
- 首都圏からのアクセスが良いこと。例えば電車または車で1時間以内
- テニスコート建設に際して特別な造成の必要の無い平坦地（造成するとしたら規模が大きいので金額もかなり膨らむことになります）
- 生活の便がそこそこ良いこと（スーパーやコンビ二が近くにあり、その他生活用品の入手が容易なこと）
- 病院が近くにあること（その土地で生活を営むことになるのでこれも重要な検討アイテムになります。万が一救急車に運ばれることになって、病院に着くまで1時間も掛かったなんてことになったら洒落にもなりませんか。）
- ある程度観光スポットとして認知されているところ（集客の面でも人が集まるところの方が有利ですから。また近隣に民宿などがあればそこの宿泊客の利用も期待できますね）
こうやって考えていくと今脚光を浴びつつある”田舎暮らし”の土地探しにも通じるところがありますね。ということで関東近県の土地の単価をインターネットに出ている不動産情報を元に調べてみました。
関東土地単価マップ (2006年12月調べ）
数字は?あたりの価格を万円単位で表しています。土地の価格は当然土地の形や面積、道路付け、用途地域地目によっても変動しますが、住宅が建てられることが出来る土地の代表的な価格と思ってください。ここで分かることは土地の価格に西高東低があること、高速道路や主要な鉄道沿線から離れると一気に安くなることです。
色々と不動産物件を調べていくと次のことも分かってきました。
上下水道、都市ガス、電気といったいわゆるライフラインの通わないところは極端に安い
ライフラインの全く無い土地自体見かけることは非常にまれだと思いますが、田舎の土地を探していると都市ガスが来ていないところはざらです。これに関してはプロパンガスで対応できます。下水道が完備していないところもごく普通です。これは浄化槽を自分の土地内に設置する必要があります。浄化槽もただではありませんから設置にはお金が掛かると思ってください。一般住宅規模の5人槽であれば50万円から100万円が目安です。仮に2世帯住宅や大人数を収容するような民宿や公共施設といった場合はさらに大きな人槽のものが必要になります。値段も数百万といったところになります。そして、上水道の来ていない物件もたまに出てきています。井戸水での対応も考えられますが、飲料に適するという保障はありません。テクスクラブで飲料を出す場合には保健所の検査を受ける必要になりますが、水質検査でNGになる可能性も出てきます。田舎暮らしとして住むにしても飲水はわざわざミネラルウォーターを買うことになれば、毎日のこと、とっても面倒ですね。
用途地域にも注意
ライフラインが整っていても安い土地にはまだ注意が必要です。用途地域が市街化調整区域に指定されている場合があります。これに指定されているといかなる建物の建築が規制されます。建築には一定の条件を満たす必要があります。また建築基準法でいう道路に2m以上接していない土地にも建築許可が下りません。このような土地は大抵は資材置き場や駐車場といった使い方が多いようです。但しプレハブ小屋さえも建てられませんが。他にも安い土地には、土地の半分が山というのも有ります。山を切り崩すのにお金がかかりますし出た土を処分するのにさえお金がかかります。切り崩した後に土砂崩れが起きない様な処置も必要になります。山の部分は山として活用するという考えもありますが、テニスコート建築には不要なものでもあります。それから断崖絶壁の土地も安い場合があります。絶景が望めることは間違いないのですが、いつかはがけ崩れが起きるのではと思うと安心してはいられません。
無事建築許可の下りる土地で地形的にも問題ない土地を見つけても草木が生い茂る土地の場合は造成に費用が掛かることを頭に入れておく必要があります。家を立てるにしても立っている草木が邪魔になれば伐採することになります。木一つ抜くにしても重機での作業になり、一本数万円はかかりますし、田舎の土地ですと木々が生い茂っていると何本も抜くことになるかもしれません。草も厄介なもので、根っこもしっかり抜かないと地中で腐食して地盤が部分的に沈んでしまうことにもなりかねません。抜いた草そのものはゴミとして処分可能なのですが（といっても当然処分費用は必要ですが）土がついた根っこの部分はゴミとしての処分が出来ず産業廃棄物として処理が必要になってきます。当然コストもゴミとしての処分よりも何倍も掛かってきます。この場合広めの土地を確保して必要な部分だけ伐採して、出てきた草や根の部分は余った土地の中で放置しておくというのも安上がりな方法として考えられます。時間はかかりますがやがて土に還っていくことでしょう。田舎の分譲地が意外に高い理由には、このような造成の際のコストや上下水道を整備したり、ガス管を引いたりといったコストが大きくかかっていていることもあると思われます。
テニスコート用地に必要な費用
仮に23区内城南地域でテニスコートを作ろうとした時に土地に関していくらかかるか見積もってみました。必要な費用は
まずは１番目について見て行きましょう。地価は場所や形によってさまざまなのですが城南地区では200万円／坪前後の取引が見られます。コート周囲の面積をどのくらい余裕を見るかによって大きさはずいぶんと変わってきますが、コート1面に必要な面積はざっと200坪としましょう。単純に掛け算して約4億円！これ以外に購入手数料、購入契約書に貼付した収入印紙代、不動産取得税、登録免許税、消費税、登録手数料等といった費用が掛かってきます。200坪の土地が売りに出されることもまれでしょうが、テニスコートの形にあった土地の形というのもなかなか見つけるのが難しいことでしょう。面積はあってもいわゆる”旗ざお形”だったり、変形地だったり。理想を言えばテニスコートの形状に相似形な長方形であることが望ましいのですが、そのような土地は滅多に出てこないでしょう。そうすると必然的に土地を大きく購入して必要なコート部分を確保して残りは駐車スペース等に利用することになり、当然土地の取得費も上がってしまいます。
次に２とです。固定資産税は課税標準の１．４％、都市計画税は0.3％を限度と決められています。課税標準を路線価からおおよそ計算すると30万円／平米（路線価）×660平米＝約2億円。これに夫々の税率をかけて税額を算出すると合計で約340万円となります。単純に1日1万円以上売り上げないと税金も払えないことになってしまいます。また天候に左右されますので毎日使えるわけではありませんし、税金以外にも人件費、コートの修繕費等かかってきます。
「廃止、縮小するテニスクラブ」にも書きましたが、クラブが個人の所有の場合オーナーが亡くなった場合当然相続が発生します。上で計算したように仮にコート1面の課税標準が2億円だったとします。その時の税率は40％（控除1700円）なんです！1面を相続するのに7千万円強かかるのです。実際は相続人の人数に応じた控除がありますが。コートが何面もあるとそれだけ相続税は増えますし税率も最大50％になります。 都市部でのテニスクラブの存続は経営体質の高収益化が必須となります。これは利用者が払う会費の値上げや、一日辺りの稼働コマ数のUp（1コマ90分→80分に短縮）、一クラスの定員増、収益性の悪い日時間帯はフットサルへの転用等が行われ、いかに収益をあげるか苦心されているようです。それでも急にテニス人口が増えるわけでもなく、収益が劇的に向上するわけでも無し、自然テニスクラブは淘汰されていってしまいます。
では土地の安い地方はどうでしょう。都市部に比べテニス人口の絶対数が少ないため、いかに魅力あるクラブにし、少し遠方からでも来てもらえるようなクラブ作りが鍵となってきます。
仮に23区内城南地域でテニスコートを作ろうとした時に土地に関していくらかかるか見積もってみました。必要な費用は
- 土地取得費
- 固定資産税
- 都市計画税
まずは１番目について見て行きましょう。地価は場所や形によってさまざまなのですが城南地区では200万円／坪前後の取引が見られます。コート周囲の面積をどのくらい余裕を見るかによって大きさはずいぶんと変わってきますが、コート1面に必要な面積はざっと200坪としましょう。単純に掛け算して約4億円！これ以外に購入手数料、購入契約書に貼付した収入印紙代、不動産取得税、登録免許税、消費税、登録手数料等といった費用が掛かってきます。200坪の土地が売りに出されることもまれでしょうが、テニスコートの形にあった土地の形というのもなかなか見つけるのが難しいことでしょう。面積はあってもいわゆる”旗ざお形”だったり、変形地だったり。理想を言えばテニスコートの形状に相似形な長方形であることが望ましいのですが、そのような土地は滅多に出てこないでしょう。そうすると必然的に土地を大きく購入して必要なコート部分を確保して残りは駐車スペース等に利用することになり、当然土地の取得費も上がってしまいます。
次に２とです。固定資産税は課税標準の１．４％、都市計画税は0.3％を限度と決められています。課税標準を路線価からおおよそ計算すると30万円／平米（路線価）×660平米＝約2億円。これに夫々の税率をかけて税額を算出すると合計で約340万円となります。単純に1日1万円以上売り上げないと税金も払えないことになってしまいます。また天候に左右されますので毎日使えるわけではありませんし、税金以外にも人件費、コートの修繕費等かかってきます。
「廃止、縮小するテニスクラブ」にも書きましたが、クラブが個人の所有の場合オーナーが亡くなった場合当然相続が発生します。上で計算したように仮にコート1面の課税標準が2億円だったとします。その時の税率は40％（控除1700円）なんです！1面を相続するのに7千万円強かかるのです。実際は相続人の人数に応じた控除がありますが。コートが何面もあるとそれだけ相続税は増えますし税率も最大50％になります。 都市部でのテニスクラブの存続は経営体質の高収益化が必須となります。これは利用者が払う会費の値上げや、一日辺りの稼働コマ数のUp（1コマ90分→80分に短縮）、一クラスの定員増、収益性の悪い日時間帯はフットサルへの転用等が行われ、いかに収益をあげるか苦心されているようです。それでも急にテニス人口が増えるわけでもなく、収益が劇的に向上するわけでも無し、自然テニスクラブは淘汰されていってしまいます。
では土地の安い地方はどうでしょう。都市部に比べテニス人口の絶対数が少ないため、いかに魅力あるクラブにし、少し遠方からでも来てもらえるようなクラブ作りが鍵となってきます。
▼ 5億の土地！
5億円の土地！
うちの近所で結構広いお宅が更地となり、そして売出しとなりました。
もともとは平屋建てで芝生のお庭がとっても広く、住宅街の中にありながらここだけどこかの別荘地のような雰囲気も感じさえしたものです。そこで、この売り出しの土地、価格は5億円！！とのこと。１〜２週間で売り出しの看板はなくなりましたが、どうなったことでしょう。ごくたまにこのようなまとまった大きさの土地が売りに出されますが、その中のいくつかはマンションになり、または小分けにし分譲地として売りに出されていきます。この土地、面積的にはテニスコートの必要面積に十分なのですが、残念なことに形が台形ゆえ、テニスコートがしっかりと収まらないのです。値段もそうですが、このように首都圏で新規にテニスコートを作ろうとした場合、土地の確保が大変困難を極めますね。
井戸を埋めると祟りがある？
余談ですがこの土地には井戸があったようですね。その証拠に塩ビ管が立っています。見えますか？
井戸埋めたときに、息抜きのために管を入れたのでしょう。昔からの言い伝えで井戸には神様が住んでいるので埋めるときには息抜きが必要とされていたようです。勿論埋めるときにはお払いもしたことでしょう。科学的に考えれば、井戸水位と大気圧のバランスが取れていたところに、井戸を埋めることでバランスが取れなくなり、同じ水脈を使っている井戸水への影響が出てしまうでしょう。井戸水の水位が変化し、場合によれば井戸が枯れててしまうとか。昔の人は経験的にこのような弊害を知っていて、神様が住んでいると言うことで井戸を埋めるなと言い伝えてきたのでしょう。実際に井戸を埋めるときには地下水脈を汚さないように綺麗な砂を用いるとの事です。
うちの近所で結構広いお宅が更地となり、そして売出しとなりました。
もともとは平屋建てで芝生のお庭がとっても広く、住宅街の中にありながらここだけどこかの別荘地のような雰囲気も感じさえしたものです。そこで、この売り出しの土地、価格は5億円！！とのこと。１〜２週間で売り出しの看板はなくなりましたが、どうなったことでしょう。ごくたまにこのようなまとまった大きさの土地が売りに出されますが、その中のいくつかはマンションになり、または小分けにし分譲地として売りに出されていきます。この土地、面積的にはテニスコートの必要面積に十分なのですが、残念なことに形が台形ゆえ、テニスコートがしっかりと収まらないのです。値段もそうですが、このように首都圏で新規にテニスコートを作ろうとした場合、土地の確保が大変困難を極めますね。
井戸を埋めると祟りがある？
余談ですがこの土地には井戸があったようですね。その証拠に塩ビ管が立っています。見えますか？
井戸埋めたときに、息抜きのために管を入れたのでしょう。昔からの言い伝えで井戸には神様が住んでいるので埋めるときには息抜きが必要とされていたようです。勿論埋めるときにはお払いもしたことでしょう。科学的に考えれば、井戸水位と大気圧のバランスが取れていたところに、井戸を埋めることでバランスが取れなくなり、同じ水脈を使っている井戸水への影響が出てしまうでしょう。井戸水の水位が変化し、場合によれば井戸が枯れててしまうとか。昔の人は経験的にこのような弊害を知っていて、神様が住んでいると言うことで井戸を埋めるなと言い伝えてきたのでしょう。実際に井戸を埋めるときには地下水脈を汚さないように綺麗な砂を用いるとの事です。
